Дарение недвижимости между близкими родственниками оформляется так же, как и между посторонними людьми — обязательно нотариусом.

Главной особенностью дарения недвижимости между близкими родственниками является налогообложение.  Согласно ст. 210 Налогового кодекса РФ, получив в дар недвижимость, нужно уплатить НДФЛ. Однако эта норма не применяется к дарению между близкими родственниками: одаряемый-близкий родственник не обязан уплачивать налог. (ст. 217 НК РФ)

Договор дарения недвижимости считается заключенным близкими родственниками, если его сторонами являются:

• муж и жена, состоящие в зарегистрированном браке;
• родители и дети (в т.ч. усыновленные и удочеренные);
• братья и сестры (полнородные и неполнородные братья и сестры);
• бабушки, дедушки и внуки.

Другие родственники не освобождают от уплаты налога. Так, например, дарение квартиры между двоюродными братьями не является сделкой между близкими родственниками, а, следовательно, одаряемый не освобождается от уплаты налога.

Указывать в договоре наличие близкородственных отношений не нужно.

Дети до 18 лет имеют ограниченную дееспособность, поскольку не всегда могут в полной мере осознавать последствия распоряжения своими правами и имуществом. (ст.ст. 21, 27 ГК РФ).

Ребенку любого возраста можно подарить любую недвижимость. Однако оформление договора, в котором одаряемым является ребенок, имеет особенности, которые зависят от его возраста (ст.ст. 28, 37 ГК РФ; ст. 60 СК РФ; ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ):

• до 14 лет ребенок считается недееспособным, и договор подписывает только его законный представитель, например, родитель или опекун. Договор дарения, согласно которому родитель ребенка, не достигшего 14 лет, дарит ему недвижимость, подписывается одним и тем же лицом (ст. 26, ст. 28, ст. 572 ГК РФ; п. п. 13, 23, 31 Регламента, утв. Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156; Письмо ФНП от 21.06.2017 N 2664/06-08);
• от 14 до 17 лет ребенок сам подписывает договор, но при наличии письменного согласия законного представителя.

Более серьезное регулирование предусмотрено, когда ребенок является дарителем. (ст.ст. 28, 37, 168, 575 ГК РФ; ст. 60 СК РФ; ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ, ст. 26,27, 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Дарить недвижимость, принадлежащую ребенку, не достигшему 14 лет, нельзя. Сам ребенок этого сделать не вправе в силу возраста, а законному представителю это запрещено. (ст. 575 ГК РФ). Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может дарить недвижимость при наличии согласия органа опеки и попечительства. Однако вероятность, что такую сделку разрешат, практически, равна нулю, поскольку ребенок в результате ничего не приобретает, а лишь теряет.

Дарение недвижимости лицами, состоящими в браке, имеет одну очень важную особенность: на имущество, приобретенное в браке, распространяется законный режим совместной собственности супругов.

Это означает, что дарение третьим лицам недвижимости, купленной в браке, недопустимо без согласия второго супруга. Такое согласие второго супруга является защитой от оспаривания договора и должно быть удостоверено нотариусом. Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в суде.

От супруга одаряемого согласие не нужно, поскольку сделка безвозмездная, и подаренное имущество переходит в личную собственность одаряемого, а не совместную собственность супругов. (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Что касается дарения между супругами, то один супруг может подарить другому недвижимость, которая не является их совместной собственностью, то есть подарить можно личное имущество супруга или имущество, находящееся в долевой собственности супругов.  (ст. 128 ГК РФ, п. 6 Информационного письма МОРП N РП-исх.78 и МоНП N 27/6-02 от 12.01.2004).

К личному имуществу каждого из супругов относится:

• имущество, принадлежавшее до брака;
• имущество, полученное в браке в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам;
• имущество, приобретенное в браке, но на личные средства супруга (на деньги, полученные до брака или в браке в дар). (ст. 36 СК РФ; ст. 256 ГК РФ; п. 10 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15)

Если же недвижимость находится в совместной собственности супругов, то необходимо сначала установить режим долевой или раздельной собственности на это имущество путем заключения брачного договора или соглашения о разделе имущества (об определении долей в общей собственности супругов). Брачный договор и соглашение о разделе должны быть нотариально удостоверены. (ст. 38, ст. 41, ст. 42 СК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 18.03.2016 N ОГ-Д23-3321)

Недвижимость, полученная одним супругом от другого в дар, становится личной собственностью одаряемого супруга (ст. 36 СК РФ, ст. 256 ГК РФ).

Дарение квартиры не представляет особых трудностей и проходит по процедуре, описанной выше. Однако неправильно думать, что дарение загородной недвижимости, то есть дома (дачи) и земли — это одно и то же, что и дарение квартиры.

Важно знать, что подарить дом отдельно от земли нельзя. Вместе с передачей права собственности на дом или дачу должен происходить и переход права в отношении земли, на которой находится эта постройка. (ст.ст. 271-288 ГК РФ) Поэтому нужно учитывать, что при дарении дома с землей в договоре нужно указывать и описывать оба объекта недвижимости: дом (дачу) и земельный участок. Юридическую проверку также нужно осуществлять в отношении обоих объектов.

Так, например, земля может не принадлежать дарителю. Тогда подарить дом можно, если это не нарушает прав владельца земли, третьих лиц (например, установленный сервитут, т.е. право использовать чужой участок) и не противоречит условиям пользования земельным участком. В этом случае одаряемый получает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и прежний хозяин, например, на праве аренды, для чего следует заключить соответствующий договор.

Нужно помнить, что если дом дарится нескольким лицами, то порядок пользования землей между ними определяется в соответствии с размером доли или по сложившемуся порядку пользования участком. (ст. 35 Земельного кодекса РФ)

Важно знать, что если недвижимость приобретена в ипотеку и долг не выплачен, то подарить ее возможно только с согласия банка.(ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Даже, чтобы оформить дарение земли без построек, нужно тщательно готовиться к сделке, проводить проверку. Далее более подробно рассмотрим особенности дарения земельного участка.

Право собственности у нескольких человек на один объект недвижимости – распространенный случай. В результате наследования, приватизации, расторжения брака число собственников может исчисляться десятками и каждому принадлежит определенная доля. Доли в праве общей долевой собственности – идеальные (нематериальные) (наличие 1/6 доли не означает, что вы собственник, например, половины гостиной). Поэтому в договоре нельзя указать, что вы дарите конкретную комнату. В какой конкретно комнате будет жить даритель и одаряемый определяется с учётом сложившегося порядка использования жилища и по их согласию. Выдел доли в натуре не всегда возможен.

Каждый совладелец вправе распоряжаться своей долей квартиры, дома, земельного участка как захочет, в том числе подарить ее.

Более того, о дарении доли недвижимости не нужно уведомлять других совладельцев недвижимости, как при купле-продаже. Дарение безвозмездная сделка, а поэтому права преимущественного выкупа доли, установленное ст. 250 ГК РФ для купли-продажи недвижимости, у других сособственников нет. Это позволят дарителю свободно решать кому подарить свою долю дома, квартиры или земельного участка.

Нельзя подарить долю жилого помещения, если площадь жилища станет меньше 6 кв.м. на каждого сособственника (ст. 30 ЖК РФ).

Договор дарения доли недвижимости даже между родственника, как и любой договор дарения недвижимости, обязательно удостоверяется нотариусом.

Дарение означает передачу недвижимости другому лицу сразу и навсегда. Новый владелец может распоряжаться подаренной недвижимостью как угодно: продать, сдать и т.д. Из-за этого нередки случаи принудительного выселения дарителя из квартиры. Пожилые люди, подарившие свое имущество недобросовестным родственникам или мошенникам, оказываются на улице.

В виду этого сложилась практика о включении в договор дарения жилища условия о пожизненном проживании дарителя в нем.

Судебная практика подтверждает законность такого условия, тем более в ситуациях когда жилище единственное и даритель может оказаться без крыши над головой.

При дарении земельного участка, стоит не только обратить внимание выгодность сделки, но и учитывать множество юридических факторов.

Предположим, вы принимаете в дар красивый участок с ветхим заброшенным зданием на нем, несете расходы по оформлению, и хотите сломать этот старый домик и построить большой коттедж. Позже вы обнаруживаете, что здание является объектом культурного наследия и его нельзя не только сносить, но и ремонтировать без разрешений госорганов. Даритель может и сам об этом не знать, а вам останется разочаровываться, подсчитывая убытки от получения неликвидной, проблемной недвижимости, или вступать в длительный судебный процесс.

Бывает и так, что на участке владелец построил дом, но не поставил его на кадастровый учет, права на него не стал регистрировать. Вы готовы принять в дар и землю, и неоформленный дом. Однако сделать это не получится. Нотариус такую сделку не удостоверит, и Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности, т.к. в соответствии с земельным законодательством судьба строения следует за судьбой земельного участка. Перед оформлением дарения недвижимости нужно установить, что она поставлена на кадастровый учет, и владелец зарегистрировал право собственности на нее. (ст.ст. 271-288 ГК РФ)

Риск несет и дарение земельного участка, на котором есть постройка, не принадлежащая собственнику земли, владельцем строения является другое лицо. В любом случае покупателю следует установить, что даритель является собственником земли, только в этом случае можно подарить строение и землю без неприятностей.

Проблема может скрываться не только в статусе постройки и праве на нее, но и в статусе самого земельного участка.

Важнейшее значение имеют категория земли и вид разрешенного использования. Дарение регулируется различными нормами в зависимости от указанных категорий, закрепленными и в Земельном кодексе РФ, и в Градостроительном кодексе РФ, и в Федеральном законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Граждане обычно, приобретая землю, планируют построить на ней какое-то здание — жилой дом или дачу, или же начать бизнес. Для строительства жилища в выписке из ЕГРН должно быть указано: «земли населенных пунктов», «для индивидуального жилищного строительства». На одном участке может быть построен только один жилой дом (возможны другие постройки: гараж, баня, сарай и др.).

Обычно покупают земельные участки двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного производства. Однако далеко не всегда на этих землях можно строить жилье.

На землях сельскохозяйственного производства можно строить жилье, если участок относится или к категории для ведения личного подсобного хозяйства, или для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), или для садоводства. То же самое применимо и к землям населенных пунктов.

На землях сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства и для личного подсобного хозяйства построить жилье нельзя. Сарай— можно, жилье — нет. Нельзя строить дома, где находятся магистральные газопроводы, водопроводы, ЛЭП, и другие инженерные системы.

Существуют еще земельные участки с особыми условиями использования территорий, например, земельный участок в водоохранной зоне. Вести сельхоз деятельность там не получится. И в некоторых случаях договор может быть признан ничтожным.

В виду этого надо учитывать и предназначение соседних участков.

Также надо учитывать и наличие обременения земельного участка, например, сервитут. И, конечно, надо проверять наличие ограничений, арестов и запрет на регистрацию перехода права.

Значительный риск – дарение участка, который не размежеван, т.е. границы которого не определены в соответствии с законодательством. При установлении границ нередко возникают споры с соседями, владельцами смежных земельных участков.

Важно: с 2025 года введено обязательное межевание земельных участков. Переход права собственности на землю к новому владельцу, т.е. одаряемому, без межевания не зарегистрируют. Другими словами, для оформления дарения земельного участка потребуется провести межевание.

Всех этих неприятных сюрпризов при жарении земли поможет избежать нотариус. Нотариус проведет тщательную проверку участников сделки и предмета договора — земельного участка, его правового режима и имеющихся на нем построек.

Нотариальное оформление дарения земли, дачи — это не только защита от мошенников, но и гарантия отсутствия проблем, тем более, учитывая, что такие сделки несут в себе множество скрытых рисков. При этом такое решение не только надежно, но и удобно, в том числе и поскольку через нотариуса оформить сделку можно дистанционно.

Магазины, офисы и склады— это объекты нежилой недвижимости. Ими могут владеть граждане, использующие недвижимость как в коммерческих, так и в бытовых целях.

При дарении нежилой недвижимости следует учесть не только финансовую выгодность, но и ряд юридических аспектов, которые нужно проверить или закрепить в договоре, чтобы сделка не обернулась крупными убытками и судебными спорами.

Сделка дарения нежилой недвижимости особо требует проверки полномочий дарителя. В договоре дарения нежилого помещения следует указать документ-основание возникновения права собственности дарителя. Также нужно учесть и права дарителя на земельный участок, на котором расположено строение. Земля может не быть в его собственности, а если она в собственности, то нужно добавить ее в состав сделки и передать право собственности на нее покупателю. Если земля на другом праве у продавца, то покупатель может перезаключить соответствующий договор, например, договор аренды земли, на свое имя. При дарении коммерческой недвижимости очень важно проверить и учесть наличие обременений на объект (залог, арест, запрет регистрации перехода права и т.п.), так как бизнес — это всегда риск, и нередко дарители-предприниматели имеют крупные долги или находятся на стадии банкротства. Если обременения есть, то нужно особо прописать это в договоре. К договору дарения нежилой недвижимости следует составить акт приема-передачи объекта и иного имущества.

При дарении гаража важно изучить сам предмет будущего договора — от него зависит процедура оформления сделки.

Понятия «гараж» в законе нет. Не редко эта постройка используется под различные цели, а не только под хранение автомобиля.

Главный нюанс: гараж может быть как движимой, так и недвижимой вещью. Точно определить это следует самостоятельно до обращения к нотариусу.

Так, гараж точно можно отнести к зданиям, если:

• есть фундамент;
• передвинуть гараж невозможно без его разрушения. Например, гараж построен из кирпича;
• он подключен к инженерным сетям – сетям электроснабжения, водопроводу, канализации.

Если гараж представляет собой цельную металлическую конструкцию (коробку), которую можно легко переместить с помощью, например, крана с сохранением его свойств, то гараж относится к движимым вещам.

В случае, если у гаража есть признаки капитальной постройки, то будет обязательно оформляться сделка с недвижимым имуществом, которая требует серьезной проверки, соответствующего договора и главное – переход права собственности на недвижимость к одаряемому регистрируется в ЕГРН.

При дарении гаража особо следует установить права продавца, т.к. нередко гаражи находятся в долевой собственности, не приватизированы, входят в гаражный кооператив — ГСК. Также нужно удостовериться в праве дарителя гаража на земельный участок под ним. Нередко гараж строится на участках земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В этом случае государственные или местные органы власти могут внезапно для одаряемого потребовать демонтировать гараж.

Оформлять дарение гаража всегда лучше всего у нотариуса.

Особенностью судебного представительства является то, что ряд полномочий представитель, в том числе адвокат, может осуществлять только на основании доверенности. Каждый вид процесса: гражданский, административный, уголовный, имеет свои особенности. Для примера укажем, что согласно ст. 54 ГПК РФ право представителя на подписание искового заявления, предъявление его в суд, передачу спора на рассмотрение третейского суда, предъявление встречного иска, полный или частичный отказ от исковых требований, уменьшение их размера, признание иска, изменение предмета или основания иска, заключение мирового соглашения, передачу полномочий другому лицу (передоверие), обжалование судебного постановления, предъявление исполнительного документа к взысканию, получение присужденного имущества или денег должно быть специально оговорено в доверенности, выданной представляемым лицом.
Судебная доверенность от имени гражданина должна быть нотариально удостоверена.
Расходы на оформление доверенности относятся к судебным издержкам и возмещаются проигравшей стороной в случае, если доверенность выдана для участия в конкретном деле, о чем указывается в доверенности (не общая доверенность).

Дети до 18 лет имеют ограниченную дееспособность, поскольку не всегда могут полноценно понимать последствия распоряжения своими правами и имуществом. (ст.ст. 21, 27 ГК РФ).
Выдача доверенности ребенком имеет особенности, которые зависят от его возраста (ст.ст. 21, 28, 37, 185 ГК РФ; ст. 60 СК РФ):

• до 14 лет малолетний ребенок считается недееспособным, и доверенность от их имени выдают только его законный представитель, например, родитель или опекун;
• от 14 до 17 лет несовершеннолетний ребенок сам выдает доверенность на те полномочия, которые могут осуществлять самостоятельно, а на остальные требуется согласие законных представителей.

Практически все доверенности в обороте нотариальные. В исключительных случаях доверенность от имени военнослужащего может удостоверить командир части или начальник военно-лечебного учреждения, от лиц, находящихся в местах лишения свободы, — начальник места лишения свободы, от граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, — руководитель такой организаций. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами. (ст. 185.1 ГК РФ)

На практики все государственные органы и структуры требуют именно нотариальную доверенность, не говоря уже об участниках крупных сделок, которые отказываются иметь дело с представителем по простой доверенности. Нередко это запрещает и закон, например, продать недвижимость по простой доверенности нельзя. Это недоверие и законодательное регулирование оправдано большим количеством мошеннических действий с доверенностями во всех сферах жизни.

В законе установлено множество случаев, когда необходима исключительно нотариальная доверенность: например, если сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению (к примеру, дарение квартиры, рента и т.д.),  для подачи заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (например, мена недвижимости, залог доли ООО), или на предоставление документов для государственной регистрации в ЕГРН, в ФНС о регистрации юридического лица, обязательно нотариально удостоверяются безотзывные доверенности и доверенности, выдаваемые в порядке передоверия, и множество других случаев.(напр., ст. 185.1 ГК РФ) Если доверенность не нотариальная, то сделка будет являться недействительной. (ст. 183 ГК РФ)

Нотариальная доверенность – это гарантия подтверждения полномочий: нотариус устанавливает личность, проверяет дееспособность и правоспособность доверителя, соблюдение требований закона, а саму нотариальную доверенность легко проверить по публичному реестру. Тем более, стоимость такой доверенности совсем не велика, точно не сравнима со стоимостью заключаемых на ее основании сделок и ценностью других юридически-значимых действий, совершаемых по ней